Der Kampf gegen illegale Zweitwohnsitze

Bebaubarer Boden ist gerade im Alpenraum kein unbegrenztes Gut. In Zeiten der globalen Klimaerwärmung ist der Bodenversiegelungsgrad in Österreich ungewöhnlich hoch. 11,5 Hektar Fläche, das sind 12 große Fußballfelder, fallen täglich der Bodenversiegelung zum Opfer. 

In vielen Gegenden ist der Grunderwerb daher bereits ausschließlich zur Begründung eines Hauptwohnsitzes erlaubt. Doch auch hier wird man der Schwierigkeit nicht Herr, denn viele Hauptwohnsitze werden als Zweitwohnsitze genutzt. Der Nachweis eines illegalen Zweitwohnsitzes ist aufwendig und führt viele Gemeinden in die Handlungsohnmacht. 

Porsche-Manager erhielt Betretungsverbot für sein Chalet

Einer, der sich mit Herzblut in die Materie eingearbeitet hat und bereits beachtliche Erfolge erzielen konnte, ist Alexander Hochfilzer, Bürgermeister der Gemeinde Going am Wilden Kaiser, gelegen am Speckgürtel von Kitzbühel.

Im vergangenen Jahr stellte die Gemeinde Going vier Bescheide der Benützungsuntersagungen von Wohnobjekten aus, die zwar als Hauptwohnsitz gemeldet waren, als solche jedoch nicht genutzt wurden. In allen vier Fällen bestätigte das Landesverwaltungsgericht als zweite Instanz nach einer Beschwerde den Bescheid. Kürzliches Beispiel war der medienwirksame Fall des Finanzchefs und Vizevorstandsmitglieds der Porsche AG Lutz Meschke, der Betretungsverbot für sein Chalet erhielt. Ihm steht nun noch der Weg zum Verfassungsgerichtshof offen, auch eine außerordentliche Revision beim Verwaltungsgerichtshof ist noch möglich.

Zur Anzeige gebracht hat den Fall eine aufmerksame Nachbarin. In den vergangenen zwei Jahren kam es in der Gemeinde Going zu 85 solcher Anzeigen durch Einheimische, die die Gemeinde gründlich abarbeitet. Dabei wird ein sogenanntes Ermittlungsverfahren in Gang gesetzt. 

Kontakt mit den Betroffenen als erster Schritt im Ermittlungsverfahren

Dieses sieht in Going folgendermaßen aus: Der erste Schritt ist das Gespräch. So wird die betroffene Person kontaktiert, damit sie die Möglichkeit hat, ihre Situation und Lebensumstände darzulegen.

Dazu wurde im Bezirk Kitzbühel ein Abfrageblatt erstellt, damit es bestmöglich alle Gemeinden gleich machen. An- und Abfragen im Zusammenhang mit Ermittlungen zu Freizeitwohnsitzen beinhalten:

• Zentrales Melderegister
• Wasserverbräuche
• Müllmengen
• Strom- und Gasverbräuche
• KFZ-Halterdaten in Österreich
• KFZ-Halterdaten im Herkunftsland
• EWR-Anmeldebescheinigungen
• Wählerevidenzen
• Entrichtung von Freizeitwohnsitzpauschalen an das Land Tirol
• Einforderung Wohnsitzerklärungen nach dem Meldegesetz
• Grundbuchabfragen
• Firmenbuchabfragen
• GISA-Abfragen (Gewerbe)
• Anwesenheitskontrollen

Kontrollen als zweiter Schritt

Sollten diese Maßnahmen nicht ausreichen und ist die Gemeinde überzeugt, dass die tatsächliche Situation eine andere ist, finden physische Kontrollen vor Ort statt. Dabei arbeitet die Gemeinde mit der Verwaltungsgemeinschaft St. Johann zusammen, der mittlerweile acht Tiroler Gemeinden angehören: St. Johann, Reith, Going, Kirchdorf, Oberndorf, Jochberg, Aurach, Westendorf. Diese Verwaltungsgemeinschaft beschäftigt Personen, die Kontrollen vor Ort durchführen (zum Beispiel wird kontrolliert, ob jemand de facto im Haus wohnt, ob Autos benützt werden, etc.). 

Diese Gemeinschaft formierte sich, weil man erkannte, dass es schwierig ist, Ermittlungsverfahren einzeln abzuwickeln. Oft fehlt es an Personal, außerdem gibt es in der Gemeinde oft einen persönlichen Bezug. Die Kosten teilen sich die an der Verwaltungsgemeinschaft beteiligten Gemeinden, abgerechnet wird je nach Aufwand mit den einzelnen Gemeinden, dabei gibt es auch eine Unterstützung vom Land Tirol. 

Zum Ermittlungsverfahren zählt auch der Austausch zwischen Behörden. Überprüft wird etwa, wo der Betroffene sonst noch Wohnsitze hat, wo dessen Auto gemeldet ist, wo die Kinder in die Schule gehen. Dieses Gesamtpaket wird in die Abschlussbeurteilung miteinbezogen. In der Folge entscheidet die Gemeinde, ob mit Bescheid die Nutzung untersagt wird oder nicht.

Keine Privatdetektive

Going hat sich bewusst gegen Privatdetektive und für offizielle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Verwaltungsgemeinschaft entschieden, die eine zweitägige Ausbildung bekommen, von der Bezirkshauptmannschaft angelobt sind, einen Ausweis besitzen und offiziell agieren.
Im Fall Meschke liegt nun ein sogenanntes „Benützungsverbot“ vor, das heißt, die betroffene Liegenschaft in Going darf nach § 14a Abs 3 TGVG nicht mehr als Zweitwohnsitz genutzt werden.

Wird dem Auftrag nach Abs. 3 nicht entsprochen, so hat die Bezirksverwaltungsbehörde die unzulässige Verwendung oder Überlassung als Freizeitwohnsitz mit schriftlichem Bescheid festzustellen. Danach ist das Grundstück vom Gericht zu versteigern. 

Nach der Rechtslage in Tirol unterliegen alle Rechtserwerbe in Vorbehaltsgemeinden nach § 14 TGVG (Wohnsitze, die der ansässigen Bevölkerung vorbehalten sind) einer Erklärungspflicht. Diese betrifft 142 der 277 Tiroler Gemeinden. Das heißt, der Grundstückserwerber hat zu erklären, durch den beabsichtigen Kauf keinen neuen Freizeitwohnsitz zu schaffen.

Bürgermeister Hochfilzer bestätigt, dass seit dieser Regelung Immobilienmakler vorsichtiger in der Beratung geworden sind. Auch versucht die Gemeinde prophylaktisch zu arbeiten und klärt auf, sobald sich Interessierte melden – zum Beispiel anhand des  Bebauungsplans und in Form von Informationsschreiben und Wohnsitzerklärung. Damit es nicht heißt: „Das haben wir nicht gewusst.“ 

Ist es möglich, bei Verdacht eines illegalen Zweitwohnsitzes eine Baubewilligung zu untersagen? Entspricht das Bauvorhaben nicht dem Flächenwidmungsplan, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Behörde hat also zum Zeitpunkt der Entscheidung über ein Ansuchen festzustellen, ob das projektierte Bauvorhaben als Zweitwohnsitz verwendet werden wird. Sie muss demnach von einem Sachverhalt ausgehen, der in der Zukunft liegt. Gegen eine derartige Prognoseentscheidung ist nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs nichts einzuwenden. 

„Die allgemeine Lebenserfahrung lehrt, welche Lage sowie Ausgestaltung und Einrichtung eines Gebäudes besonders von Zweitwohnsitz-Bewohnern bevorzugt werden. So finden sich Zweitwohnsitze meistens an vom Fremdenverkehr bevorzugten Plätzen. Eine Vielzahl kleinerer Wohnungen, das Fehlen von Abstellräumen in Kellern und Dachböden und die Ausstattung mit besonderen Freizeiträumen (etwa mit für alle Eigentümer zugänglichen Schwimmbädern) sprechen beispielsweise nach der derzeitigen Lebenserfahrung dafür, dass es sich um einen Zweitwohnsitz handeln wird“ (aus Eisenberger/Holzmann, Praxishandbuch Zweitwohnsitz).

In der Praxis sei das große Problem der Grundstückserwerb durch Bauträger, so Bürgermeister Hochfilzer. Eine juristische Person baut mehrere Wohneinheiten. Wer in dieser Wohneinheit wohnen wird, steht beim Grundstückskauf jedoch noch nicht fest. Doch auch hier müsste man mit der im Praxishandbuch „Zweitwohnsitz“ erwähnten „allgemeinen Lebenserfahrung“ argumentieren können. 

Keine freien Widmungen mehr in Going

Die Gemeinde Going versucht eine Verbauung auch über restriktive Maßnahmen der Flächenwidmung zu vermeiden. So spricht die Gemeinde seit Jahren keine freien Widmungen mehr aus. Baugebiete wurden nur erschlossen, wo gewisse Flächen ausschließlich auf die Einheimischen abzielen und die Gemeinde das Vorkaufsrecht besitzt. Dies habe in den letzten fünf bis acht Jahren gut funktioniert. 

Das sieht folgendermaßen aus: Falls gewidmet wird, ist zuerst Eigenbedarf festzustellen, zweitens gibt es einen Raumordnungsvertrag – eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen der Gemeinde und dem Widmungsbegünstigen. Sollte das Grundstück dennoch verkauft werden, hat die Gemeinde einen Verkaufswert definiert, an dem sie ein Vorkaufsrecht besitzt. Problem seien jedoch nicht die Neuwidmungen, sondern Flächen, die seit Jahrzehnten gewidmet sind, so Hochfilzer. (Entschädigungsfreien) Rückwidmungen steht der Bürgermeister kritisch gegenüber. Dies grenze an eine Enteignung und sei politisch schwer umzusetzen. 

Bebaubare Flächen in Tirol sind rar. Trotz der vielen Erfolge, die die Gemeinde Going in letzter Zeit verzeichnen konnte, liege die wirkliche Lösung noch nicht auf dem Tisch, bedauert Hochfilzer. Im Prinzip müsse die Gemeinde schon beim Grundstückskauf einwirken können, doch dies sei aufgrund der Kapital- (Art 63ff. AEUV) und Niederlassungsfreiheit (Art 49ff. AEUV) schwierig. Das Rechtsgeschäft des Grundkaufs geht an der Gemeinde vorbei, für sie ist nur die Nutzung das Thema. Demnach ist die Gemeinde einen Schritt hinterher. 

Riesiger Verwaltungsaufwand

Bis notwendige gesetzliche Rahmenbedingungen geschaffen sind, die illegalen Zweitwohnsitz schon lange vor dem Grundstückserwerb verhindern, sieht Hochfilzer seine Aufgabe als Bürgermeister der Gemeinde Going darin, die laufend eintrudelnden Anzeigen korrekt und sauber abzuarbeiten. Der Verwaltungsaufwand ist riesig. Verfahren dauern oft zwei bis drei Jahre. Doch schrecke man allein durch diese Vorgehensweise einige gefinkelte Investoren ab.