Der Grundstücksverkauf aus dem Betriebsvermögen
Seit 1.1.2020 sind alle Betriebe gewerblicher Art, deren Jahresumsatz gemäß § 7 Abs. 3 KStG in zwei aufeinander folgenden Jahren mehr als 700.000 Euro beträgt, zur Gewinnermittlung gemäß § 5 Abs. 1 EStG verpflichtet.
Betriebe gewerblicher Art, deren Jahresumsätze unter dieser Grenze liegen, können weiterhin ihren Jahresgewinn bzw. –verlust mittels Betriebsvermögensvergleich gemäß § 4 Abs. 1 EStG oder Einnahmen-Ausgaben Rechnung gemäß § 4 Abs. 3 EStG ermitteln.
Die Berechnung der Immobilienertragsteuer verkaufter Grundstücke ist abhängig von der Gewinnermittlungsart des Betriebes gewerblicher Art:
Gewinnermittlung gemäß § 5 Abs.1 EStG
Beim Verkauf von Grundstücken aus dem Betriebsvermögen eines BgA, welcher gemäß § 7 Abs. 3 KStG zur Gewinnermittlung gemäß § 5 Abs. 1 EStG verpflichtet ist, ist folgendes zu beachten:
Die rechtlichen Grundlagen für die Berechnung der ImmoESt gemäß §§ 30 ff EStG sind auf Grundstücke des Betriebsvermögens nicht anwendbar!
Die Besteuerung eines Gewinnes aus dem Verkauf eines im Betriebsvermögens befindlichen Grundstückes erfolgt über die Jahressteuererklärung mit den tatsächlichen Anschaffungskosten. Bitte beachten Sie, dass dies bei der Anmeldung bzw. Selbstberechnung durch den Notar dementsprechend anzumerken ist.
§ 4 Abs. 3a Z. 1 EStG sieht alternativ jedoch folgende Befreiungsbestimmungen vor, wodurch diese auch für die Gewinnermittlung gemäß § 5 Abs. 1 EStG im konkreten Fall anwendbar werden:
- Verkauf iZm einem (drohenden) behördlichen Eingriff gemäß § 30 Abs. 2 Z. 3 EStG
- Zusammenlegungen, Flurbereinigungen und Baulandumlegungen gemäß § 30 Abs. 2 Z. 4 EStG
Gewinnermittlung gemäß § 4 Abs. 1 oder Abs. 3 EStG
Beim Verkauf von Grundstücken aus dem Betriebsvermögen eines BgA, bei welchem die Gewinnermittlung gemäß § 4 Abs. 1 oder Abs. EStG erfolgt, ist folgendes zu beachten:
Der Grundstücksverkauf ist grundsätzlich im Rahmen der Jahressteuererklärung mit den tatsächlichen Anschaffungskosten zu erfassen. Da jedoch keine Verpflichtung zur Gewinnermittlung gemäß § 5 Abs. 1 EStG vorliegt, können gemäß § 4 Abs. 3a Z. 3 EStG zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes auch die pauschalen Anschaffungskosten gemäß § 30 Abs. 4 EStG herangezogen werden, wenn das Grundstück vor dem 1.4.2012 angeschafft worden ist. Die oben genannten Steuerbefreiungen gelten sinngemäß für die Gewinnermittlung gemäß § 4 Abs. 1 oder 3 EStG.
Des Weiteren sind die Vorschriften über die Immobilienertragsteuer (§ 30b EStG) und die Selbstberechnung (§ 30c EStG) sinngemäß anzuwenden.
Beispiel:
Eine Marktgemeinde betreibt seit 1992 ein Freibad mit einem Jahresumsatz von 150.000 Euro. 2021 veräußert die Gemeinde eine Teilfläche der zum Freibad gehörenden Liegewiese (Anschaffung 1996) um 140.000 Euro, welche seit 1981 als Bauland gewidmet ist.
Der Jahresumsatz des BgA liegt unter der Jahresumsatzgrenze iSd § 125 Abs. 1 BAO in Höhe von 700.000 Euro. Das Grundstück gehört zum Betriebsvermögen. Die Veräußerung ist im Rahmen der Jahresgewinnermittlung zu erfassen. Da jedoch keine Gewinnermittlung gemäß § 5 Abs.1 EStG vorzunehmen ist, kann gemäß § 4 Abs. 3a Z. 3 EStG auch eine pauschale Ermittlung der Einkünfte gemäß § 30 Abs. 4 EStG erfolgen. Die sich daraus ergebende Immobilienertragsteuer ist gemäß §§ 30b und c EStG vom Notar zu berechnen und zu melden.
Als Anschaffungskosten können gemäß § 30 Abs. 4 Z. 2 EStG pauschal 86 Prozent des Veräußerungserlöses in Abzug gebracht werden, da das Grundstück vor dem 1.4.2012 von der Gemeinde erworben wurde und die Umwidmung vor dem letzten entgeltlichen Erwerb erfolgte.
Sofern die tatsächlichen Anschaffungskosten bekannt sind, ist es sinnvoll, eine Vergleichsrechnung durchzuführen.
